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年前有个群友想买房，找出了北京小区成交榜，他这个方法也不错，成交量大意味着流通性好，然后从中挑选适合自己的，至少以后再出售相对容易。
看了成交榜前几名，第一至第六分别是荣丰2008、远洋山水、芍药居北里、新龙城、天通苑东一区、北京像素。
北京像素是商住，现在还能排在第六，说明它2017年之前成交量太大了，但现在商住没啥说的，所以我准备把前五名的小区简单介绍下。
今天先来看芍药居北里，关心学区的都知道，这是人大附朝阳学校的学区房，这个学校及划片小区我之前写过三篇，感兴趣的再去回顾下。
可以说，芍药居北里能这么受欢迎，完全依赖这所学校，现在人大附朝阳学校小学部1-6年级都在小区里，1年级22个班、2年级20个班、3年级16个班、4年级16个班、5年级12个班、6年级10个班，总共96个班级，每个班按38人算，就是3648个学生，再加上2所幼儿园，学生总人数轻松突破4000人，所以，每天放学接送孩子就是下面的景象。
照片其实远远体现不出那种震撼，就是这样的人流密度，每天都要持续半个小时，4000个孩子，背后就是约4000个家庭，8000位家长，甚至很多家庭都是三代人住在这里。
买这个小区读书，就意味着安全、距离短，再加上九年一贯直升人大附朝阳学校初中部，可以说未来三四年，这个学区还会持续受欢迎。
芍药居北里共53栋楼，11000多户，其中：
1开头的101-118号楼是94年老公房，6层加半地下共7层，板楼，没有电梯（110、111、113除外），大部分是南北通透户型，少量东西通透。 少量一居室，约45平，朝南，目前总价490万左右；
主力户型二居室，55-62平，南北通透或东西通透，总价550万-570万；
少量三居80-88平，南北通透或东西通透，总价700-800万之间；
半地下一居约380万左右，二居约490万左右。户型同上。
2开头，201-222号楼，是98年左右建好的24层塔楼，户型多样化。 少量一居室50-60平，朝北、西北、东北，总价约500万左右；
主力户型二居室，72-97平，680-830万；
3开头，305-314号楼，97-03年建好。其中307-312是没有电梯的6层板楼，类似于1开头的楼。
305、306、313、314是电梯筒子楼，相当于没电梯的升级版，目前三居无房可售。
一居室，50平，南北通透，总价530万左右；
二居三居单价8.5-10万。
3开头，315-320号楼，08年经适房，板塔结合，有一类经适房和二类经适房，每层4户或6户，主力户型是两居和三居，三居室都是单卧室朝南、客厅和双卧室朝北；两居全南户型为主。
这6栋楼虽然新，但户型比较一般，再加上交易费用高，所以成交并不是很活跃。想买这里的房子，付出的成本大约9万/平，因为有一部分是一类经适房，有10%经转商的成本，再加上原值低，全款购买更合适，话说回来，能全款买这里，不如贷点款买太阳宫。
以上仅挑选了几个户型作为代表，实际上这小区户型繁多，能做到完全的熟悉并不容易，但是有几个简单的比较要记住。
1开头的一居室，业主报价肯定会贴着2开头的一居室的下线；
半地下两居会贴着楼上一居室的下线；
2开头的一居室去贴315后面几个楼的一居室下线；
1开头2居室价格一定要高于315-320号楼的一居，因为在功能上碾压且交易成本低。
以此类推。
这个小区买房要多接触中介，每个中介朋友都有一套自己的逻辑，多听多看，然后看自己的资金在哪个区间，最后去匹配。
总体说来，芍药居北里在功能上是刚需加首次改善的楼盘，谈不上居住品质，仅能满足学区加自住的需求，
之前写人朝学校那三篇的时候，后台不少人问我芍药居的房子，很多人上来就说北里甚至芍药居这一片太破了。其实这几年我推荐过不少人去买芍药居，他们第一感觉也是小区太破了，没法下手，然后过去三四年行情比较稳定，没有急迫感，等转悠一圈下来，还是觉得这里合适，但已物是价非。
其实横向对比下，朝阳第一梯队学校的学区房，有老破小的是人朝、朝外、白小+八十中，价格、小区环境、居住体验都差不多，无非是选哪个学校的问题。
芍药居北里能成为朝阳区成交第一，全市第三，首要因素是学区；其次是小区大、房源覆盖面广，400万-1200万，板楼、塔楼都有，符合各种需求，并且量大。可以说，只要认准这个学校，总有一款适合你。（京楼大本营）
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发表于 2021-3-8 20:01:53
