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北京小区成交榜第三名-芍药居北里

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发表于 2021-3-8 20:01:53 | 显示全部楼层 |阅读模式
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年前有个群友想买房,找出了北京小区成交榜,他这个方法也不错,成交量大意味着流通性好,然后从中挑选适合自己的,至少以后再出售相对容易。

看了成交榜前几名,第一至第六分别是荣丰2008、远洋山水、芍药居北里、新龙城、天通苑东一区、北京像素。

北京像素是商住,现在还能排在第六,说明它2017年之前成交量太大了,但现在商住没啥说的,所以我准备把前五名的小区简单介绍下。

今天先来看芍药居北里,关心学区的都知道,这是人大附朝阳学校的学区房,这个学校及划片小区我之前写过三篇,感兴趣的再去回顾下。

可以说,芍药居北里能这么受欢迎,完全依赖这所学校,现在人大附朝阳学校小学部1-6年级都在小区里,1年级22个班、2年级20个班、3年级16个班、4年级16个班、5年级12个班、6年级10个班,总共96个班级,每个班按38人算,就是3648个学生,再加上2所幼儿园,学生总人数轻松突破4000人,所以,每天放学接送孩子就是下面的景象。

360截图20210308200254639.jpg

照片其实远远体现不出那种震撼,就是这样的人流密度,每天都要持续半个小时,4000个孩子,背后就是约4000个家庭,8000位家长,甚至很多家庭都是三代人住在这里。

买这个小区读书,就意味着安全、距离短,再加上九年一贯直升人大附朝阳学校初中部,可以说未来三四年,这个学区还会持续受欢迎。

芍药居北里共53栋楼,11000多户,其中:

1开头的101-118号楼是94年老公房,6层加半地下共7层,板楼,没有电梯(110、111、113除外),大部分是南北通透户型,少量东西通透。
少量一居室,约45平,朝南,目前总价490万左右;



主力户型二居室,55-62平,南北通透或东西通透,总价550万-570万;



少量三居80-88平,南北通透或东西通透,总价700-800万之间;



半地下一居约380万左右,二居约490万左右。户型同上。

2开头,201-222号楼,是98年左右建好的24层塔楼,户型多样化。
少量一居室50-60平,朝北、西北、东北,总价约500万左右;



主力户型二居室,72-97平,680-830万;



3开头,305-314号楼,97-03年建好。其中307-312是没有电梯的6层板楼,类似于1开头的楼。

305、306、313、314是电梯筒子楼,相当于没电梯的升级版,目前三居无房可售。

一居室,50平,南北通透,总价530万左右;



二居三居单价8.5-10万。



3开头,315-320号楼,08年经适房,板塔结合,有一类经适房和二类经适房,每层4户或6户,主力户型是两居和三居,三居室都是单卧室朝南、客厅和双卧室朝北;两居全南户型为主。







这6栋楼虽然新,但户型比较一般,再加上交易费用高,所以成交并不是很活跃。想买这里的房子,付出的成本大约9万/平,因为有一部分是一类经适房,有10%经转商的成本,再加上原值低,全款购买更合适,话说回来,能全款买这里,不如贷点款买太阳宫。

以上仅挑选了几个户型作为代表,实际上这小区户型繁多,能做到完全的熟悉并不容易,但是有几个简单的比较要记住。

1开头的一居室,业主报价肯定会贴着2开头的一居室的下线;

半地下两居会贴着楼上一居室的下线;

2开头的一居室去贴315后面几个楼的一居室下线;

1开头2居室价格一定要高于315-320号楼的一居,因为在功能上碾压且交易成本低。

以此类推。

这个小区买房要多接触中介,每个中介朋友都有一套自己的逻辑,多听多看,然后看自己的资金在哪个区间,最后去匹配。

总体说来,芍药居北里在功能上是刚需加首次改善的楼盘,谈不上居住品质,仅能满足学区加自住的需求,

之前写人朝学校那三篇的时候,后台不少人问我芍药居的房子,很多人上来就说北里甚至芍药居这一片太破了。其实这几年我推荐过不少人去买芍药居,他们第一感觉也是小区太破了,没法下手,然后过去三四年行情比较稳定,没有急迫感,等转悠一圈下来,还是觉得这里合适,但已物是价非。

其实横向对比下,朝阳第一梯队学校的学区房,有老破小的是人朝、朝外、白小+八十中,价格、小区环境、居住体验都差不多,无非是选哪个学校的问题。

芍药居北里能成为朝阳区成交第一,全市第三,首要因素是学区;其次是小区大、房源覆盖面广,400万-1200万,板楼、塔楼都有,符合各种需求,并且量大。可以说,只要认准这个学校,总有一款适合你。(京楼大本营)

疫情什么时候能结束,祈祷,赶紧结束吧
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